מתי הזמן הנכון לשלם לקבלן?

ברכישת דירה חדשה מקבלן קובעים את מועדי התשלום במסגרת החוזה. עם זאת, אתם יכולים להקדים תשלומים לקבלן. האם כדאי?

ובכן, התשלומים לקבלן צמודים למדד, אבל לא למדד המחירים לצרכן, אלא למדד תשומות הבנייה. מדובר על מדד שמבטא את השינוי בעלויות הבנייה (לרבות שכר העבודה וחומרי הגלם).

בשנים האחרונות מדד המחירים לצרכן הוא סביב האפס (ואפילו ירד כמה שנים רצופות) מנגד, מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים עולה – בשנת 2017 ב-1.9% ובשנת 2016 ב-1.5%.

המשמעות – התשלומים שלכם בעת רכישת דירה מקבלן מתייקרים בגלל ההצמדה למדד. ככל שתקדימו, תשלמו פחות הצמדה. אבל יש כאן דילמה לא פשוטה – הקדמת התשלום, משמעה לרוב לקיחת משכנתא מוקדמת ותשלומי משכנתא חודשיים מוקדמים יותר.

הבחירה אם לשלם מוקדם לקבלן תלויה בתחזית של מדד תשומות הבנייה. ככל שהציפיות לעלייה גבוהות יותר, כך המוטיבציה לשלם מוקדם את החוב, עולה. עם זאת, חשוב להדגיש –  התשלום לקבלן הוא לא רק עניין כלכלי. רבים מעדיפים לשלם בשלבים מאוחרים יותר, גם כדי שהקבלן יהיה מחויב אליהם יותר.

 רוב רוכשי הדירות לא מקדימים תשלומים: הגישה הבסיסית גורסת שמדד תשומות הבנייה מבטא בקירוב את השינוי בערך הדירה, ואם כך, אז אם המדד עולה (העלויות בהקמת הדירה עולות),  אולי הפסדנו בתשלומים, אבל הדירה גם שווה יותר. זה לא מדויק. מדד תשומות הבנייה אכן מבטא את העלויות של הקבלן, אבל לא מדובר בהכרח בשינוי בערך הדירה. המדד הרלוונטי יותר הוא מדד מחירי הדירות.

חשוב להדגיש: הדילמה הזו רלוונטית רק בפרויקטים מלווים (על ידי הבנקים). בפרויקטים האלו יש  ערבויות חוק מכר, והתשלומים שלכם בטוחים. רק בפרויקטים האלו צריך לשקול בכלל אפשרות של הקדמת תשלומים. אם מדובר בפרויקט שאינו מלווה, אמנם  רוכש הדירה מקבל הערת אזהרה, אבל לא ערבות חוק מכר. מבלי להיכנס לעובי הקורה – במצב כזה, התשלומים שלו לא מובטחים באופן מוחלט, ולכן לרוב לא כדאי להקדים תשלום לקבלן.

סיכום ביניים

הקדמת התשלומים לא תלויה רק בדילמה המוזכרת ובחיסכון בהצמדה למדד תשומות הבנייה.

לפניכם נקודות שצריך להביא בחשבון במכלול השיקולים להקדמת תשלומים לקבלן:

• כדאי לשקול הקדמה רק בפרויקטים מלווים שבהם "כספכם מובטח".
• עלייה צפויה בריבית – כאשר אתם מעריכים שתהיה עלייה בריבית המשכנתא, כדאי לקחת מוקדם יותר את המשכנתא כדי לקבע את הריבית הנוחה.
• היכולת לעמוד בהחזרי משכנתא לצד מגורים בשכירות. מדובר בעצם על נטל כבד מאוד – משכנתא פלוס שכירות שוטפת, לא עניין של מה בכך. גם למשפרי דיור שיקדימו את לקיחת המשכנתא עלול להיות נטל תשלומים חודשי – המשכנתא הקיימת לצד המשכנתא החדשה.
• כסף פנוי – אם יש לכם כספים בפיקדונות, בחסכונות ובאפיקים אחרים סביר להניח שהם מניבים ריבית נמוכה יחסית. אם גם כך ייעדתם את הכספים האלו לתשלום לקבלן, אז ייתכן שעדיף לכם למכור את החסכונות ולהקדים תשלום לקבלן. חשוב לסייג – יש פיקדונות וחסכונות שמספקים ריבית טובה (תלוי מתי נפתחו), ובכלל אף אחד לא יודע לומר בבירור שהקדמת תשלומים על חשבון כספים בחסכונות ובפיקדונות תהיה כלכלית יותר.

 לסיכום – אולי זה נשמע מוזר, אבל לפעמים כדאי להקדים תשלומים לקבלן. אם הריבית צפויה לעלות ואם מדד התשומות צפוי להיות גבוה, סביר שכלכלית עדיף להקדים.