מדוע כדאי לקנות דירה ולגור בשכירות?

משפחות צעירות רבות מוצאות את עצמן שוב מתלבטות בשאלה האם לקנות דירה או להמשיך לגור בדירה שכורה ולחסוך עד שיוכלו להרשות לעצמם את בית חלומותיהם. בפועל המגמה החמה בשוק המגורים מראה שאפשר גם וגם, כלומר לקנות דירה ולהשכיר אותה ובמקביל להתגורר בשכירות בדירה המתאימה לצרכים הנוכחיים. 

רבים מרוכשי הדירות הצעירים עושים זאת משום שהם מבינים כי רכישת דירה מספקת להם עוגן כלכלי שיאפשר להם להמשיך להגשים את המטרות האישיות, המשפחתיות והכלכליות בהמשך. כך הם למעשה שומרים על ערך הכסף שלהם ומוגנים בפני עליות המחירים המתמידות. 

יתר על כן, אותם רוכשים מחפשים נכסים במוקדים בהם קיים פוטנציאל תשואה משמעותי, כמו שכונות ותיקות בהן מקודמים פרויקטים להתחדשות עירונית, אזורים בהם קיים ביקוש קשיח לשכירות, או דירות קטנות שנהנות מביקוש תמידי.

במקביל, הטלטלה הבריאותית והכלכלית שהביאה הקורונה מחייבת זהירות בהשקעות. אותם צעירים מפגינים את הזהירות הזאת גם בשוק הדירות ומעדיפים להקטין את המינוף וליהנות משקט נפשי לאורך זמן. 

ההוצאה החודשית לדיור מתכווצת בשליש

ניקח לדוגמה משפחה צעירה המתלבטת בין רכישת דירת 5 חדרים הכוללת ממ"ד באשדוד תמורת 2.2 מיליון ₪, לבין רכישת דירה בת 4 חדרים ללא ממ"ד, ב-1.6 מיליון ₪. למשפחה הון עצמי של 660 אלף ₪ ואת ההפרש הם מתכוונים לממן באמצעות משכנתא. 

אם הם ירכשו את הדירה הגדולה וייקחו משכנתא ל-30 שנה, ההחזר החודשי יהיה כ-6,450 ₪ לחודש. אם ירכשו את הדירה הקטנה יותר, ישלמו החזר של 3,800 ₪ לחודש. הדירה תושכר תמורת 5,000 ₪ לחודש והמשפחה שלנו תשכור דירת 5 חדרים עם ממ"ד, במחיר של 6,200 ₪ לחודש. 

בתרחיש של קניית הדירה הזולה יותר, הוצאות הדיור של המשפחה שלנו יצטמצמו בכ- 250 ₪, כלומר: מידי חודש היא תוציא 6,200 ₪ במקום 6,450 ₪, אבל החסכון לטווח הארוך משמעותי הרבה יותר.

אם נחשב את כלל ההוצאות על הדירה, הכוללות את ההון העצמי ואת החזר המשכנתא הכולל, נגלה שהמשפחה יכולה לחסוך כ- 520 אלף ₪ ברכישת דירה קטנה לאורך כל התקופה. את הסכום הזה היא יכולה להקדיש להשגת המטרות האישיות והמשפחתיות, להשקיע באפיקי חיסכון אחרים או אפילו לרכוש דירה נוספת. 

ממה נובע ההפרש המשמעותי? הרי המשפחה שלנו חיה באותה דירה ובאותה רמת החיים שהיא מבקשת בשתי החלופות. 

ההסבר הוא שמשכנתא מחושבת לפי 3 פרמטרים עיקריים: מחיר הדירה, סך המימון הדרוש לה ורמת הסיכון של הלווה. ככל שסכום המימון גבוה יותר, משלמים יותר ריבית ויותר מכך – ככל שאחוז המימון גבוה יותר, הרי שהמשכנתא שלנו נחשבת למסוכנת יותר. 

בדוגמא שלנו, קניית הדירה הקטנה יותר מצריכה מימון קטן משמעותית ואיתו גם רמת סיכון נמוכה של המשכנתא, ומכאן נוצר הפרש. 

לצד החסכון, המשפחה קונה לעצמה שקט נפשי וגמישות לאורך זמן. ההחזר הנמוך והעובדה כי תמיד ניתן יהיה לעבור לגור בדירה הקטנה בעת הצורך, מעניקים למשפחה שלווה וגמישות ומאפשרים לה להשקיע את הכסף הפנוי באפיקים אחרים. 

אם המשפחה תתרחב או תרצה לעבור לאזור אחר, היא יכולה להמתין לתום החוזה ולחפש דירה מתאימה יותר. 

הגמישות אינה מתמצה ביכולת לעבור דירה בכל עת, אלא גם ביכולת להרחיב את ההשקעה בתחום המגורים ולהתקדם לרכישת הדירה השנייה. 

איך עושים את זה? יש כמה דרכים: הראשונה היא באמצעות קיצור תקופת ההחזר של המשכנתא ועם תומה למשכן את הדירה שוב תמורת 50% מערכה ולרכוש את הדירה. הדרך השנייה היא להגדיל את סכום המשכנתא שנותרה  ולקנות דירה נוספת להשקעה שתושכר גם היא.

1. כדאי לבחור בדירה שניתן לממש אותה למגורים באופן מיידי. כלומר: או דירה יד שנייה, או דירה חדשה שניתן לאכלס בשוכרים מיד. 

2. לכו על בטוח ובחרו דירות באזורים בהם יש ביקוש קשיח ומלאי נמוך של דירות להשכרה. ניתן לבדוק זאת בלוחות המודעות האינטרנטיים בקלות, לפי מספר הרשומות באותו האזור. 

3. במקרה שאתם בוחרים באזור בו מתוכננת התחדשות עירונית, וודאו כי הבניין שלכם מתאים לפרויקט במתכונת של פינוי בינוי או הריסה ובנייה, כדי שתוכלו ליהנות מתמורה מהיזם במהלך הפרויקט. 

4. רכשו את הדירה אותה אתם מתכוונים להשכיר במקום נגיש, שיהיה לכם קל להגיע אליו ולאחר שביצעת בדיקות מקיפות בדבר הסטנדרטים המקובלים בשוק השכירות המקומי. 

5. וודאו כי תקופת השכירות של הדירה שלכם ושל הדירה שאתם מתכוונים להשכיר חופפות.

הניסיון מראה שלא כדאי לשבת על הגדר ולחכות שמחירי הדירות יירדו, כי בדרך המחירים ימשיכו לעלות וההון העצמי שלכם יישחק. 

איך תוכלו להיכנס לשוק מבלי להיכנס לסטרס? זכרו שלצד האפשרות של רכישת בית חלומותיכם, אתם עדיין יכולים לגור בדירה עליה חלמתם בשכירות ובמקביל לרכוש דירה קטנה או זולה יותר ולהשכיר אותה. כך אתם תיהנו מיציבות כלכלית, גמישות ועל הדרך אולי תחסכו קצת.