מחיר למשתכן: כל השלבים מהרישום לזכאות ועד הכניסה לדירה

מי זכאי להשתתף?
תוכנית מחיר למשתכן מיועדת, בעיקר, לחסרי דיור. התוכנית חלה על  זוגות נשואים עם או בלי ילדים, זוגות שנרשמו לנישואין, חד הוריים עם ילד אחד לפחות שטרם מלאו לו 21 שנה ויחידים מעל גיל 35 (רווקים, גרושים, אלמנים). בשנים האחרונות, התוכנית הורחבה גם למשפרי דיור תחת תנאים והגבלות מסוימים. כמו כן, הוסרו מגבלות רבות לחסרי ומשפרי דיור שלא יכלו לגשת קודם לכן למכרזים. לדוגמה: צמצום התקופה להגדרת חסר דיור מ-6 שנים ל-3 שנים. התכנית מאפשרת גם לרווקים חסרי דיור בגילאים 26 עד 35 להשתתף בתוכנית במסגרת תנאי "משתכן צעיר". את התנאים המלאים להשתתפות בתוכנית ניתן למצוא באתר של משרד הבינוי והשיכון.

איך מתחילים ?
התהליך מתחיל בהנפקת תעודת זכאות. ניתן להוציא תעודת זכאות באחת משלושת החברות– מילגם, אלונים או עמידר, בסניפים או בצורה מקוונת. כמו כן לנוחיותכם, ניתן להוציא את תעודת הזכאות בבנקים למשכנתאות. לאחר קבלת תעודת הזכאות ניתן להירשם באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון להגרלות השונות בהתאם לתנאיהן.  לתשומת לבכם, בפרויקטים השייכים להגרלות הגדולות, ניתן להירשם להגרלות של עד שלושה ישובים שונים, כאשר לרוב יש עדיפות ל"בני המקום".

מאז אוגוסט 2019 תוכנית מחיר למשתכן פועלת על פי סדרות. הראשונים שנרשמו – הם סדרה א', וכן הלאה. המידע לגבי איזו סדרה היא הרלוונטית עבורכם נמצא באישור הזכאות או באתר ההרשמה להגרלות במסך הפרטים האישיים.

יש! זכינו…מה הלאה?
קיבלתם הודעת זכייה – מזל טוב! מה עכשיו?

אחרי שזכיתם תקבלו הודעת זכייה, ולרוב גם שיחה ראשונית מהיזם שמסביר את לוחות הזמנים של הפרויקט. לאחר מכן תוזמנו לכנס הסברה בו תקבלו מידע כללי אודות הסביבה, הפרויקט, השכונה והעיר עצמה.

לאחר הכנס תוזמנו לבחירת דירה. הבחירה בדירה מתבצעת לפי מספר הזכייה. הזוכה במקום ה-1 ייבחר ראשון וכך הלאה. לבחירת הדירה מוזמנים במקביל 6 זוכים ומוקצות להם 45 דקות לבחירת הדירה. הזמן הזה נועד לשאלות והבהרות אחרונות. אגב, רוב הזוכים מנצלים את הימים שבין הכנס  למועד בחירת הדירה לשם בירור פרטים ושאלות נוספות, על מנת שלא "לבזבז" זמן יקר במעמד בחירת הדירה. בין היתר, כדאי לנצל זמן זה גם לבירור יכולות מימון העומדות לרשותכם לרכישת הדירה באמצעות הלוואת משכנתה, וכן את הזכויות המגיעות לכם במסגרת זו. לאחר בחירת הדירה תחתמו על חוזה מכר.

אפשר לבטל?
ניתן לבטל השתתפות בפרויקט שאליו נרשמתם ואף ניתן לבטל את הזכייה עד לחתימת החוזה מול היזם. את הביטול ניתן לבצע באתר ההרשמה להגרלות. שימו לב, אם ביטלתם את זכייתכם – לא תוכלו להתחרט גם אם הדירות יוחזרו למלאי. כמו כן, אם אתם זכאים בסדרות א' - מותר לכם לוותר עד פעמיים על זכייה בהגרלה של סדרה זו ולהמשיך להשתתף בהגרלות בסדרה זו. אם תבטלו זכייה בפעם השלישית – תרדו לסדרה ב'. לכן, על מנת שלא יפגעו הסיכויים שלכם לזכות בהגרלות באזורים שמעניינים אתכם,  כדאי שלא להירשם להגרלות רבות שאינן רלוונטיות עבורכם.

חשוב לשים לב למפרט הדירה
משרד הבינוי והשיכון מחייב את היזם בעמידה במפרט בסיסי. עם זאת, יש יזמים שמרחיבים ומשדרגים את המפרט כדי להיות אטרקטיביים. באפשרות הזוכים לוותר על דברים במפרט, אך לא להוסיף. כמו כן, בעלי מקצוע פרטיים לא יוכלו להיכנס לדירה עד לקבלת טופס 4, כנהוג בכל פרויקט.

איך נקבע המחיר?
המחיר הוא תוצאה של מכרז בין היזמים על המחיר הנמוך ביותר למ"ר. המחיר למ"ר חשוב, אבל כדאי מאוד לשים לב שהמחיר הוא לא תוצאה של מטרז' הדירה כפול המחיר בו זכה היזם. החנייה נחשבת 2 מטר, מרפסת ומחסן מחושבים בפועל לפי 1/3 מגודלם. אגב, חניה היא הצמדת חובה, מחסן לא. קביעת מחיר הדירה, נבדקת על ידי חברת הבקרה שפועלת מטעם משרד הבינוי והשיכון. כמו כן, החוזה בפרויקטים של מחיר למשתכן גם הוא אחיד, אינו ניתן לשינוי ומפוקח ע"י חברת הבקרה. חשוב לשים לב לנושא המדדים – מחיר הדירה אינו מסתיים בעלותה נכון ליום חתימת החוזה. כל חוב/תשלום שלא שולם צמוד למדד תשומות הבנייה החל ממועד קבלת היתר הבנייה.

רוצים למכור את הדירה – אסור. רוצים להשכיר – מותר.
ככל שתבקשו להשכיר את הדירה שרכשתם במחיר למשתכן, אתם רשאים לעשות כן. מכירת הדירה לעומת זאת, עלולה לגרור חיוב בקנסות. כן ניתן למכור דירה שנקנתה בתכנית ללא קנסות, אך הדבר אפשרי רק לאחר 5 שנים מיום קבלת טופס 4 או 7 שנים מיום ביצוע ההגרלה – המוקדם מבניהם.

משכנתא במחיר למשתכן
אנו ממליצים לפנות לבנק ולקבל אישור עקרוני להלוואת משכנתא לאחר זכייתכם בתוכנית, ולפני כנס ההסברה, על מנת שיהיה בידכם מידע מספיק לבחון איזה דירה יכולה להתאים לכם. יחד עם זאת, חשוב להבין כי אישור עקרוני אינו מהווה התחייבות של הבנק להעמיד לכם את ההלוואה, אלא מגדיר את סכום המסגרת להלוואה אותה אתם יכולים לקבל. האישור העקרוני מוגבל בזמן,  אך ככל שלא  חל שינוי לרעה במצבכם הפיננסי, ניתן יהיה, בכפוף להצגת אישורים מתאימים, להאריך את תוקף האישור.

הגעתם לכנס בלי לקבל אישור עקרוני? לא מומלץ, אך לא נורא. מה שחשוב הוא שלא תגיעו לשלב בחירת הדירה לפני שיש בידכם את האישור העקרוני מהבנק, וזאת כדי שלא תיכנסו להתחייבויות שלא בטוח שתוכלו לעמוד בהן.

באופן כללי, לקיחת הלוואת משכנתה בעסקה של מחיר למשתכן דומה ללקיחת הלוואת משכנתה רגילה, רק חשוב להבין שבפרויקט מחיר למשתכן משלב הזכייה עד שלב מסירת הדירות – עלול לעיתים לעבור זמן רב ולכן חשוב לתכנן נכון את מסלולי המשכנתא כך שיתאימו להתנהלות הכלכלית בתקופה זאת ולאחריה.

עבור החזר הלוואת המשכנתא משלמים בחודש העוקב ללקיחתה, אם כי אפשר לבקש "גרייס" (דחייה של התשלומים החודשיים, כולם או חלקם). שימוש ב"גרייס" מהווה פתרון לאלו המתגוררים בשכירות ומתקשים גם לשלם במקביל את דמי שכירות ואת החזר הלוואה. תכנון נכון של מועד לקיחת המשכנתא וגובה ההחזרים הינם מרכיבים חשובים בתכנון העתידי שלכם.

בנוסף, חשוב לקחת בחשבון הוצאות נוספות בקשר לדירה, כמו תשלום לנותני שירותים (עורכי דין, אדריכל או מעצב פנים ועוד), מדד תשומות הבנייה, הוצאות מעבר לדירה חדשה (הוצאות מעבר, ריהוט, תוספת שקעי חשמל, רכישת מוצרים חדשים ועוד). שיתוף מומחה המשכנתאות בהוצאות אלו כבר בתחילת התהליך יאפשרו לו לסייע לכם לתכנן בצורה מדויקות יותר את גובה ההלוואה שאתם צריכים ואת ההחזר החודשי הנכון לכם.