משכנתא לרכישת נדל"ן מסחרי – כל מה שצריך לדעת

נדל"ן מסחרי התברר בשנים האחרונות כהשקעה אטרקטיבית. זו הסיבה שעסקים רבים החליטו לרכוש נדל"ן במקום לשכור. זאת ועוד – זה לא מסובך כמו שזה נשמע, וניתן לקבל משכנתא בגין הנכס. מה התנאים של המשכנתא? פרטים בהמשך.      

משכנתא נתפסת אצל רובנו כהלוואה לדירה, אלא שבדיוק כפי שרוכשים דירה ומקבלים מימון כך גם רוכשים נכסים אחרים – חנות, משרד ומקבלים מימון. הלוואה לנדל"ן עסקי/ משכנתא לנדל"ן עסקי, ובקצרה – "משכנתא לעסקים" היא הלוואה שעוזרת לכם לרכוש נכס משרדי, וההחזר שלה לרוב הוא בדומה למשכנתא – החזרים חודשיים על פני תקופה ממושכת.

התחום של המשכנתאות לעסקים גדל במקביל לגידול המשמעותי והרצוף בעשור האחרון בעיקר בשוק המשרדים. הצמיחה הכלכלית, לצד הצורך הגדל של חברות בינלאומיות בשטחים משרדיים, על רקע הקמה והגדלה של מרכזי פיתוח בארץ, הביאו לבנייה מסיבית של משרדים, בעיקר באזור תל אביב רבתי ובכלל – בכל הארץ.

הבנייה הזו, ומבלי להיכנס לשאלת הביקושים וההיצעים בשוק ולשאלת הכדאיות הכלכלית, אפשרה ומאפשרת  לעסקים רבים וגם לאנשים פרטיים להפוך למשקיעים בנדל"ן מסחרי. בעבר הקבלנים היו מוכרים קומות שלמות בבנייני המשרדים ובשנים האחרונות הם מוכרים גם משרדים של עשרות ומאות מטרים רבועים. כלומר, הם מוכרים בהתאם לדרישת הלקוח, והמשמעות היא שעסקים רבים יכולים לרכוש שטח בדיוק לפי הדרישה שלהם  בבניין חדש. הם לא צריכים להתפשר על דירה ששינתה ייעוד, או להיכנס כשוכרי משנה, או לשכור חדר שהתפנה כי צפוף להם בקומה שלהם. האפשרויות שלהם מתרחבות – הם יכולים להפוך לבעלים של נכס בגודל שמתאים להם. היום זה נשמע ברור, עד לפני כמה שנים טובות, זה היה מורכב.

על רקע זה, עסקים רבים מסוגים שונים – משרדי רואי חשבון, עורכי דין, עצמאיים שונים, חברות קטנות, החליטו לרכוש שטחים. בד בבד, המשקיעים שראו את התשואה בשוק הדירות נופלת במקביל לעלייה במחירי הדירות בשנים האחרונות, פנו לשוק המשרדים בו התשואה גבוהה יותר. גם כאן, לא צריך להיות משקיע גדול. למעשה, אפשר לרכוש משרד בהון של מאות אלפי שקלים בודדים (פחות לרוב ממה שצריך לדירה), ולכן – משקיעים רבים הצטרפו לשוק כמשקיעים.

אולי הם יצליחו להפיק תשואה אטרקטיבית, אולי לא, אף אחד לא יודע איך השוק הזה יתפתח בהמשך. אבל הרוב הגדול של העסקים שרוכשים משרד והרוב הגדול של המשקיעים האלו עושה זאת בעזרת "משכנתאות לעסקים".

הרציונל של משכנתא לעסקים דומה כאמור לרציונל של משכנתא לדירה. הרוכש מביא הון עצמי ועל ההון הזה, בהינתן שעבוד הנכס, הוא מקבל מימון שאותו הוא פורע בהחזרים חודשיים על פני תקופה ממושכת, אם כי לרוב לא מדובר בתקופה של משכנתא לדירה שיכולה להיות עד 30 שנה. לרוב מדובר במימון של עד 10 שנים.

משכנתא לרכישת משרד - למי זה מיועד? מה שיעור המימון? ומה הריבית?    

כאשר נכנסים לעובי הקורה מבינים שלמשכנתא לעסקים יש מספר מאפיינים ייחודיים ביחס להלוואות במגרש הפרטי.

נתחיל בשאלה – מי לוקח את המשכנתא?

מדובר כאמור בשני סוגים של רוכשי נדל"ן מסחרי: גופים עסקיים שמעוניינים להשתמש בנכס או שרוצים להשכיר את הנכס וגופים פרטיים שמעוניינים לרכוש נכס לצורכי השקעה. כאשר מדובר בעסק שרוכש נדל"ן מסחרי, אזי יש התייחסות נפרדת מבחינה מיסויית וגם מבחינה מימונית לכל אחד מסוגי הרוכשים האלו.

עסק שרוכש נכס, יכול להתקזז על ההוצאות השוטפות שכרוכות ברכישת הנכס לרבות הוצאות המימון. משקיע פרטי לא יכול לעשות זאת. מעבר לכך, המיסוי על עסק הוא שונה מאשר על אדם פרטי. כשרוכשים נדל"ן מסחרי יש לשלם מס רכישה גבוה יחסית, בעוד שברכישת דירה ראשונה יש הקלות במס רכישה.

ההבדל קיים גם במס על ההכנסות מהנכס. אדם פרטי ששוכר נכס מסחרי צריך לשלם מס שולי - ההכנסה מההשכרה מצטרפת לסך ההכנסה הכוללת של בעלי הנכס וחל עליה מס בהתאם למס השולי שלו. חברה/עסק שרוכש נכס מסחרי למטרת השכרה, משלם את המס – מס חברות. עם זאת, ברגע שהעסק רוכש את הנכס לשימושו העצמי – אז כמובן שאין לו הכנסות שכר דירה, ומעבר לכך, הוא יכול להכיר בהוצאות הפחת (מעבר להוצאות המימון על ההלוואה).

חשוב להבהיר – יש  סוגים שונים של נכסים ואפשרויות השקעה בהן וגם אפשרויות שונות של דרכי השקעה (דרך חברה, שותפות, באופן פרטי). לכל מסלול שונה יש אלמנטים שונים של מיסוי, לכן עוד הרבה לפני שלוקחים משכנתא לעסקים, צריך לבחון את הדרך הנכונה.

אגב, המיסוי לאדם פרטי על שכר דירה מדירה להשקעה (בהינתן שמדובר בדירה אחת) הוא נמוך משמעותית (לפעמים פשוט אפס), בעוד כאמור שבנדל"ן מסחרי יש מס (לפי מס שולי), אבל מנגד – התשואה בנדל"ן מסחרי גבוה יותר מאשר על דירת מגורים.

מעבר להבדלים במיסוי, קיימים הבדלים גם בגובה המימון והריבית. לרוב, הבנקים מממנים נכס מסחרי בשיעור מעט נמוך יותר מאשר דירות (לרוב מ-50% עד 70%). אבל בשנים האחרונות יש מגמה של הגדלת שיעור המימון – במקרים רבים זה מגיע מהבנקים עצמם, ובמקרים אחרים, זה מגיע דרך היזם שבמקביל למכירת הנכס גם מאפשר קבלת מימון אטרקטיבי שיכול להגיע ל-60%-70% ולפעמים יותר מערך הנכס.

הבדל נוסף בין רכישת דירה לרכישת נדל"ן מסחרי מתבטא בריבית – הריבית על משכנתא לרכישת נדל"ן מסחרי, היא גבוה יותר. דירה נחשבת ונתפסת כנכס בטוח יותר ובהתאמה הריבית על משכנתא לדירה נמוכה יותר, ההבדל תלוי בגורמים רבים אבל הוא נע לרוב בין 1% ל-2%. 

ועדיין – הריבית על מימון נדל"ן מסחרי הוא מימון יחסית זול, כי יש בטוחה. אז נכון – זו לא ריבית משכנתא, אבל זה גם לא ריבית שוטפת לעסק וזה גם לא ריבית עם שעבודים מסוימים על נכסי העסק – זו הלוואה בריבית טובה כי הנדל"ן המסחרי משמש בטוחה.

יש לי עסק – לשכור או לקנות משרד?

השיקולים של עסקים לעבור משכירות של משרד לבעלות על משרד הם מגוונים. במקרה של רכישה העלות הראשונית גבוהה, אבל מנגד מקבלים יתרונות כמו קביעות ושקט נפשי לאורך זמן (אין צורך לחשוב על שינוי מיקום אחת למספר שנים). לכן במקרים רבים, עסקים מחליטים לאחר שנים של שכירות, לרכוש נכס.

מעבר לשיקול של השקט הנפשי והנוחות יש כאן שיקול כלכלי. השכרת נכס "עולה" לעסק את שכר הדירה, ואילו רכישת נכס עולה את ההון העצמי ואת התשלומים השוטפים (החזר המשכנתא) לאורך זמן. מה עדיף – לשלם כל הזמן שכירות או לשלם סכום חד פעמי והחזרי שוטפים? זה תלוי כמובן במספר פרמטרים כמו – התשואה על הנכס; הריבית, תקופת ההלוואה ועוד. אבל, מה שברור הוא שכלל שהתשואה על הנכס גבוהה כך יותר אנשים יעדיפו לקנות נכס ולא לשכור.

משכנתא לעסקים - מסלולים

בדומה למקרה של משכנתא רגילה, גם במקרה של משכנתא לעסקים יש מספר מסלולים תיאורטיים: הם יכולים להיות בריבית קבועה או משתנה, צמודים למדד המחירים לצרכן, צמודים למטבע חוץ ועוד. עם זאת, המסלול הפרקטי והפופולארי הוא מסלול בריבית קבועה, או שילוב של מסלולים עם הרכב גבוה למסלול הריבית הקבועה.  

הריבית במימון לרכישת נדל"ן מסחרי עולה כאמור על הריבית במשכנתאות לדירות. אבל הסיבה ברורה – גם התשואה של הנכס המסחרי עולה על הדירה, כאשר הכל מתחיל ונגמר בסיכון – הסיכון בנכס מסחרי גדול יותר (לפחות נתפס כגדול יותר) וסיכון הולך יחד עם סיכוי/ תשואה - התשואה על נדל"ן מסחרי גבוהה יותר ובהתאמה הריבית משכנתא גבוהה יותר שכן המלווה רואה בטוחה מסוכנת יותר והוא מפצה על הסיכון בתשואה גבוהה יותר בשבילו. עם זאת, חשוב להדגיש – הריבית על הלוואות לרכישת נדל"ן מסחרי הם בתנאים טובים מאוד ביחס להלוואות עסקיות בכלל.

סיכום ב-5 נקודות

1. יש גם משכנתאות לרכישת נדל"ן מסחרי
2. התנאים טובים (אבל לא כמו במשכנתא לרכישת דירה)
3. לרוב המשכנתא לעסקים היא עד 10 שנים ובריבית העולה על הריבית במשכנתא לדירות. עם זאת, מדובר בתנאים טובים כמעט ביחס לכל הלוואה אחרת.
4. עסק שעובר משכירות לבעלות צריך לבחון את המשמעות הכלכלית וההיבטים מבחינת מס
5. פרטי שמשקיע בנדל"ן מסחרי צריך להבין שהתשואות אמנם גבוהות מאשר בהשקעה בדירות, אבל גם המיסים גבוהים יותר (מס רכישה, מס על שכר דירה, מס עסקי)