על מה ותמ"א

מה זאת תמ"א?     

אנחנו גרים במקום עם סיכון גבוה לרעידות אדמה, בעיקר בשל השבר הסורי אפריקני העובר לאורך כל הגבול המזרחי של המדינה. לדעת מומחים אין ספק שתתרחש רעידת אדמה חזקה בישראל. השאלה היא רק מתי. אותם מומחים מסבירים כי לא ניתן לצפות או למנוע את רעידות האדמה, אך ניתן בהחלט להיערך לקראתן כדי להקטין את ממדי נזקיהן.

הצעד העיקרי שנקטה המדינה במסגרת ההיערכות לרעידות אדמה חזקה הוא תוכנית המתאר הארצית מס' 38, או כפי שהיא מוכרת בקיצור – תמ"א 38. התוכנית, שנכנסה לתוקף במרץ 2005, נועדה לחזק את היסודות של מבנים ישנים, שהוכח כי הם עלולים לקרוס בעת רעידת אדמה חזקה.  בארץ אותרו 800 אלף דירות  בבנייני מגורים שיש לחזק את יסודותיהם.

תמ"א 38 "פוצלה" במקביל להתקדמות בשטח לשתי תכניות משנה: תמ"א 38/2 שהיא תמ"א 38 על רקע תיקון 2 שמאפשר הריסה ובנייה מחדש ותמ"א 38/1 (מבוסס על תיקון 1)  חיזוק והוספת קומות ללא הריסה.

היזמים וגם הדיירים הגישו בשנים האחרונות יותר בקשות תחת תמ"א 38/2 – אבל גם בתמ"א 38/1 שהייתה בפועל התוכנית המקורית, יש כיום בנייה רחבה.

מה מקבלים בתמ"א  38?

בשנים האחרונות יזמים רבים מנסים לארגן בקשות לתמ"א 38 – היזמים האלו יכולים להיות אנשי מקצוע שמריחים הזדמנות, חברות מבוססות שנכנסו לתחום זה, או פשוט דיירים שמבינים שיש להם אפשרות לנצל זכויות בנייה במסגרת תמ"א  והם רצים לעשות זאת לבד (עד כמה שניתן). הרוב הגדול פונה לחברות המובילות, קבלנים ויזמים בתחום, והשאלה הגדולה ביותר היא – "מה אנחנו מקבלים?"

במסגרת תמ"א 38/1 מקבלים כמובן תוספות בנייה – כל דירה יכולה לגדול לכל היותר ב-25 מ"ר (כולל הממ"ד). תיאורטית, אפשר לבנות יותר מ-25 מ"ר, אלא שאז התוספת מחויבת בהיטל השבחה ומיסים (סדר גודל של 50% מס על ערך ההשבחה, אם כי יש הרבה יוצאים מהכלל).

כמו כן, לרוב מקבלים הדיירים חניה ומחסן (בדר"כ בשטח של עד 9 מ"ר). בחלק משמעותי מהפרויקטים  יש  מרפסת שמש בגודל של 12 מ"ר, אם כי, זה תלוי בתכנון הבנייה – המרפסת יכולה גם להיות גדולה יותר. המרפסת אינה נחשבת כחלק מתוספת השטח לדירה בסך של 25 מ"ר. כלומר ניתן להגדיל את הדירה בשטח כולל של 37 מ"ר (בתוך הבית והמרפסת). עבור התקופה בה לא ניתן לגור בדירה עקב הבנייה היזם משלם לדיירים  דמי שכירות . תשלום דמי השכירות רלבנטי בעיקר לתוכנית הריסה ובנייה מחדש  (תמ"א 38/2).

דמי השכירות משולמים מיום היציאה מהדירה ועד לחזרתם לדירה החדשה. לרוב דמי השכירות נשענים על דמי השכירות שהיו תקפים רגע לפני ההריסה, על פי חוזה שכירות או על פי דמי שכירות הנהוגים בבניין או בשכונה.

מעבר להשבחה של הדירה עצמה, היזם מחויב גם לשדרוג  מחוץ לדירה – בתמ"א 38/1 מדובר על לובי חדיש והוספת מעלית, בתמ"א 38/2 מדובר בבניין חדש לחלוטין.  

ההשבחה של הדירות והבניין במסגרת פרויקטי תמ"א 38 מגדילים את הבקשות לקבלת אישורים לבנייה בתחום, וכיום היזמים והדיירים מחכים זמן רב עד שהבקשה שלהם מאושרת ומתחילה הבנייה. על פי משרד האוצר ומשרד השיכון והבינוי, הכוונה להרחיב את פרויקטי ההתחדשות העירונית, לרבות התמ"א 38 בשנים הבאות, כחלק מפתרון מצוקת הדיור.

תמ"א 38 – מי נגד?

עם זאת, למרות היתרונות הברורים והמוצקים, יש בעלי דירות שבוחרים להתנגד לתוכניות. מדובר בדיירים שאין להם רצון ואנרגיה לעבור מהדירה לתקופה מסוימת, גם אם בהמשך חוזרים לדירה טובה יותר. כמו כן, רבים סבורים שאין מה למהר. טוב להם בדירה הנוכחית, הם לא צריכים דירה גדולה יותר, ולכן המוטיבציה שלהם לשדרג את הדירה לא כל כך גדול. זאת ועוד – הם יודעים שבמוקדם או במאוחר, הם יוכלו לעשות זאת, ומבחינתם אין טעם למהר.

מעבר לכך, לפני השינוי על פי תמ"א 38 מדובר לרוב בבניין אינטימי – סדר גודל של 6 דיירים, במקרים מסוימים גם פחות מכך. אלא שהפרויקט הופך את הבניין לגבוה יותר, עם  שתי קומות נוספות (ואפילו יותר) וכמות הדיירים גדלה משמעותית. זה כבר לא אינטימי כמו בעבר, ויש כאלו שמעדיפים את האינטימיות והשקט.

סוג אחר של התנגדות קיים אצל אנשים שמנסים להשיג יותר מהיזם. האסטרטגיה הזו יכולה להצליח ועלולה להיכשל. הבעיה שההתנגדות הזו עלולה לפגוע בהתקדמות הפרויקט כולו, ואפילו להכשיל אותו .עדיין, ההטבה הכלכלית משמעותית מאוד וגורמת לדיירים להתחיל במהלך של תמ"א 38. אחרי הכל,  בסוף הבלגן אתם צפויים לגלות שהדירה שלכם שווה עכשיו יותר. בכמה יותר? על פי בדיקות ומחקרים של שמאים בתחום, ערך הדירה המשודרגת גבוה בכ-30%-40% מאשר ערך הדירה הקודמת. זה בהחלט רווח נאה, אם כי זאת לא הבטחה – כל מקרה לגופו.

ולצד ההשבחה הגדולה, יש בעיה אחת גדולה. במקומות שהייתה תנופה של תמ"א, כמות התושבים גדלה, ונוצרה בעיית תשתיות – חניות, ובעיקר פקקים. הערים לא התכוננו מבעוד מועד להכלת הכמות הנוספת של התושבים בעקבות תמ"א 38, וזה  לדוגמה בולט  ברמת גן. כמות התמ"א 38 בעיר גדולה יחסית, אך לא נעשו עבודות פיתוח ותשתית כך שהכבישים, בחלק מהעיר, הפכו להיות צפופים יותר, וזמן השהייה של התושבים בפקקים עלה משמעותית.

הצפיפות מתבטאת גם במקומות חניה. אמנם בפרויקטים האלו ניתנים חניות לדיירים, אבל לרוב חניה אחת, ולמשפחה ממוצעת יש 2 רכבים. וכך מספר גדול של רכבים מתחרה על אותו מספר של חניות, וכל זה, מתורגם לזמן רב יותר שאתם נמצאים ברכב (בפקקים ובחיפוש אחרי חניה). זמן שווה כסף, ולכן לפני שאתם הולכים על הצעד הזה, קחו בחשבון את הנקודה הזו.

סיכום ב-4 נקודות

1. תמ"א 38 הפכה בשנים האחרונות לתוכנית מאוד פופולארית ומהווה חלופה לפרויקטים במרכזי הערים הצפופות (בנוסף למטרה המקורית של חיזוק מפני רעידות אדמה).
2. כאשר אתם משתתפים בתמ"א (כבעלי דירות בבניין שעובר תמ"א) אתם משדרגים את הנכס שברשותכם – הנכס גדול יותר; הבניין חדש (או משופץ); מותקנת מעלית; ואתם מקבלים לרוב – חניה, מחסן ומרפסת.
3. ערך הדירה על פי בדיקות והערכות של שמאים עולה ב-30%-40% ביחס למצב הקודם.
4. אבל… במקרים רבים הגידול במספר התושבים אינו מלווה בהקמה ופיתוח של תשתיות נדרשות (פיתוח התשתיות מתעכב אחרי הקמת הדירות הנוספות). על רקע זה, הכבישים באזור חסומים ויש בעיות חניה.

בפרויקט מסוג חיזוק ובנייה קיים פוטנציאל גדול לשדרוג בקרב בעלי הזכויות הקיימים, אך גם יש לא מעט אתגרים ומכשולים שחשוב לתת עליהם את הדעת. נמנה כמה מהם:

1. ניסיון היזם בתחום וחוסנו הפיננסי –לאור התעוררות שוק ההתחדשות העירונית אתם צפויים לקבל פניות מיזמים רבים שיבקשו להתקשר עמכם לצורך ביצוע הפרויקט. חשוב מאוד לבחון האם יש ליזם ניסיון בתחום, בדגש על פרויקטים שהסתיימו.
2. הסכמות בעלי דירות –חשוב לעשות מאמץ ולצאת לדרך עם ביצוע פרויקט כאשר קיימת הסכמה של כל בעלי הדירות. אולם החוק מאפשר גם עם אחוז יותר נמוך, אך חשוב לזכור שבעל זכויות "סרבן" יכול להערים קשיים לאורך כל הדרך.