משימות בעת רכישת דירה יד שנייה

חוזה רכישה

יש להעביר חוזה רכישה חתום על-ידי כל הצדדים - הקונים והמוכרים.

• מי מבצע?
  הלווה
• יש לשים לב
  לווה אחד יכול להציגו לבנק
  
  

נסח רישום מקורי / אישור זכויות מקורי

המטרה היא לבדוק את המצב הרישומי של הנכס, מי בעלי הזכויות בנכס, שאין עליו עיקולים או הערות מיוחדות וכדומה.

• מי מבצע?
  הלווה
• יש לשים לב
  לווה אחד יכול להציגו לבנק

אם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) - יש להביא נסח טאבו (קרוי גם נסח רישום). אם הנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין - יש להביא אישור זכויות מקורי מהגורם המשכן (גוף משכן לדוגמה, רשות מקרקעי ישראל).
עם פתיחת תיק ההלוואה – כל הלווים חייבים לחתום על העסקה בבנק (לא חובה ביחד, כל אחד יכול להגיע במועד שנוח לו)

הערכת שמאי

הבנק מבקש לבצע שמאות לדירה כדי לוודא את ערך הנכס. בפועל השמאות עוזרת גם לרוכש. לטובת השמאות מקבלים מבנק טופס הפניה להערכת שמאי. ההפניה כוללת מידע חשוב, כולל עלות השמאות וכן 3 שמות של שמאים מאושרים עם פרטי התקשרות שלהם, מתוכם בוחרים אחד.

• מי מבצע?
  הלווה
• יש לשים לב
  התשלום לשמאי מתבצע על-פי תעריפון קבוע

 טופס שעבוד דירתי

 טופס עליו חותמים הלווים בפני הבנקאי לאחר קבלת הסברים מהבנקאי. בטופס זה מאשרים את קבלת ההסבר ביחס לזכויות משעבדי דירת המגורים במקרה בו ייאלץ הבנק לממש את המשכנתא ולמכור את הדירה.

• מי מבצע?
  הלווה מול הבנקאי
• יש לשים לב
  אם הנכס לא רשום בטאבו - יש לצרף גם טופס שיעבוד דירתי עליו יחתמו המוכרים בפני עו"ד. את הטופס תקבלו מהבנקאי שלכם
  

  ---

  שטר משכון

  מסמך שעבוד הדירה שנחתם על-ידי כל הלווים והמשעבדים מול הבנקאי בבנק

• מי מבצע?
  הלווה מול הבנקאי
• יש לשים לב
  כאשר הנכס אינו רשום בטאבו יש לצרף גם שטר משכון עליו יחתמו המוכרים בפני עו"ד. את המסמך לחתימה תקבלו מהבנקאי שלכם
  

  ---

  הודעת משכון

טופס לצורך רישום משכון אצל רשם המשכונות. כיום יכולים רוב הלקוחות לבצע את רישום משכון מול בנקאי המשכנתאות בסניף. שירות זה חוסך לכם לא רק זמן, אלא גם כסף - עלות האגרה שמשולמת לרשם מופחתת יחסית בשירות המקוון לעומת לרישום ישירות בלשכת הרשם.
בסיום התהליך המקוון מתקבל במחשב הבנקאי מסמך אישור על רישום משכון.
לאחר מכן, יש להפיק מאתר האינטרנט של הרשם דוחות עיון על שם הלווים והמשעבדים. זהו דוח המציג את נתוני כל המשכונים על פי מספר ת.ז.

• מי מבצע?
  הלווה
• יש לשים לב
  במקרים בהם לא ניתן לבצע רישום משכון מקוון (על פי הנחיית הבנקאי), יש לגשת לרשם המשכונות עם טופס "הודעת משכון" חתום על-ידי כל הלווים (הלווים אינם חייבים להגיע יחד לרשם, מספיק אחד מהם או מיופה כוח) ולקבל אישור על רישום משכון. לאחר מכן, יש לבקש דוחות עיון על שם הלווה - זהו דו"ח המציג את נתוני כל המשכונים על פי מספר ת.ז. אפשר להוציא דו"ח זה גם מאתר האינטרנט של רשם המשכונות
  
  

ייפוי כוח בלתי חוזר מאושר על-ידי נוטריון

ייפוי כוח מנוטריון מייפה את כוחו של הבנק להשלים את הרישום ע"ש המשעבדים

• מי מבצע?
  המשעבדים מול נוטריון

התחייבות לרישום משכנתא

התחייבות חתומה על-ידי המוכר. את הטופס תקבלו בבנק ויש להעבירו לעורך הדין לטובת החתמת המוכרים

• מי מבצע?
  הלווה מול המוכר בעזרת עורך הדין

יש לשים לב
לעיתים יש לצרף אישור משלים מעורך הדין של המוכרים שמאשר כי הוא ידאג לרישום זכויות הלווים בנכס ולרישום משכון לטובת הבנק באותו מעמד

רישום הערת אזהרה בטאבו

כאשר הנכס רשום בטאבו על שם המוכרים, נרשמות שתי הערות אזהרה בטאבו:

האחת - לטובת הלווים בגין הסכם הרכישה
השנייה  לטובת הבנק בגין התחייבות לרישום משכנתא

• מי מבצע?
  הלווה מול הבנק
• יש לשים לב
  מבוצע לרוב על ידי עורך דין שמטפל בעסקה – הלקוח / עורך הדין יקבל אישור מהטאבו כי נרשמו הערות האזהרה, וימציא אותם לבנק.
  פעולה זו אינה רלוונטית לנכסים שאינם רשומים בטאבו
  
  

רישום משכנתא בטאבו

כאשר הנכס רשום בטאבו על שם הלווים, יש לרשום משכנתא לטובת הבנק.
הרשם מאפשר לרשום משכנתא בשתי שיטות: רישום משכנתא ממוכן ורישום משכנתא ידני.
הבנקאי ימסור לכם את שטר המשכנתא עם דף הנחיות ייעודי לאופן ביצוע הרישום בכל שיטה.
לאחר רישום משכנתא ממוכן, רשם המקרקעין ישלח ישירות לבנק ולעורך דין השולח את המסמכים המעידים על רישום המשכנתא, כשהם חתומים על-ידי רשם המקרקעין בחתימה אלקטרונית מאושרת ומאובטחת.
התהליך הממוכן נעשה בשת"פ בין בנק מזרחי טפחות לרשם המקרקעין כדי להקל עליכם לבצע את הפעולה.

• מי מבצע?
  הלווה מול עורך הדין
• יש לשים לב
  מבוצע לרוב על ידי עורך דין שמטפל בעסקה - הלקוח יקבל ישירות מהטאבו אישור כי נרשמה משכנתא.
  פעולה זו אינה רלוונטית לנכסים שאינם רשומים בטאבו
  
  

אישורי מיסים – מס רכישה, מס שבח

דיווח לרשויות המס על ביצוע העסקה, אישורים על תשלום מיסים וכן אישור שאין חוב לעירייה

• מי מבצע?
  הלווה מול עורך הדין המלווה
  
  

אישור שאין חובות לעירייה

(אישור הרשות המקומית על העדר חובות בגין ארנונה)

• מי מבצע?
  הלווה מול העירייה בה נרכש הנכס
• יש לשים לב
  כדי לרשום משכנתא בטאבו, חייבים להמציא לרשם "אישור הרשות המקומית על העדר חובות בגין ארנונה".
  
  

פרטי חשבון של המוכר + אסמכתה וצילום ת.ז

העברת כספי המשכנתא היא למוכרים ולכן יש לעדכן את הבנק בפרטי חשבון הבנק של המוכר (בנק, סניף, חשבון) ולצרף מסמך לאימות פרטיו דוגמת צ'ק (מבוטל), אישור הבנק וצילום ת.ז. שלו

• מי מבצע?
  הלווה והמוכר בסיוע עורכי הדין
• יש לשים לב
  אם יש יותר ממוכר אחד נדרש אישורים של כלל המוכרים
  

  ---

  אישור שחרור השעבוד/מכתב כוונות

 במקרים בהם יש גם למוכר משכנתא, והוא מתכוון לסלק אותה מהכספים שהוא יקבל ממכירת הנכס, על מנת שהנכס יוכל לעבור לרשות הרוכשים ולרשום שעבוד לטובת הבנק, יש לשחרר את הנכס משעבודים הרשומים על שם המוכר.

• מי מבצע?
  הלווה מול המוכר
• יש לשים לב
  המוכר נדרש להביא מכתב כוונות – טופס בו הבנק שלו מאשר כי יסיר את מגבלות המכירה

אסמכתה לתשלום ההון העצמי

ההון העצמי ישולם בתחילה ואחר כך כספי המשכנתא

• מי מבצע?
  הלווה
• יש לשים לב
  אישור מעו"ד
  
  

הוראת קבע לבנק / הרשאה לחיוב חשבון

זוהי הוראה לחיוב החשבון בבנק המסחרי לצורך הסדרת התשלום החודשי בגין הלוואת המשכנתא – תבוצע על-ידי הבנקאי המטפל בתיק.

• מי מבצע?
  חתימה מול הבנקאי

ביטוחים – ביטוח נכס וביטוח חיים

בעת ביצוע הלוואת משכנתא תחויבו להמציא לבנק פוליסות ביטוח מבנה וביטוח חיים. הביטוחים משמשים למקרי קיצון – סילוק המשכנתא מכספי הביטוח במקרים המפורטים בפוליסה.

• מי מבצע?
  הלווה
• יש לשים לב
  הביטוח ייעשה בכל חברת ביטוח מורשית בישראל שהלווה יבחר, ובלבד שהפוליסה עומדת בתנאים שקבע הבנק.