לרכוש או לשכור דירה – מה עדיף?

מבחינה כלכלית רכישת דירה מסתמנת כעדיפה על פני שכירת דירה.

לדוגמא נניח שיש לכם הון של 400 אלף שקל (זהו ההון העצמי המינימאלי הנדרש לרוכשי דירה ראשונה לקבלת משכנתא לרכישת דירה שעלותה כ-1.6 מליון שקל - מחיר דירה ממוצעת בישראל). במצב כזה שלוש אופציות פתוחות בפניכם.

על מנת לקבל את ההחלטה הכלכלית עלינו להניח מספר הנחות יסוד לגבי הסביבה הכלכלית בעשרות השנים הבאות. ההנחה הראשונה היא ששיעור עליית מחירי הדירות יהיה 2% (שיעור נמוך מהממוצע בעשורים האחרונים, שיעור דומה לתוואי עליית מדד המחירים לצרכן). השנייה היא שניתן להשיג תשואה שנתית של  3%-4% בהשקעה בשוק ההון (הערכה סבירה על פני זמן) והשלישית היא שהשכירות מגלמת תשואה שנתית של 3%-3.5%  לבעלי הנכס (תשואה סבירה על פני זמן), דהיינו דמי שכירות של 4,500-4,000 שקל לדירה שמחירה 1.6 מליון שקל. ההנחות האלו סבירות מאוד בנקודת הזמן הנוכחית.

השאלה העומדת בפנינו היא כמה כסף יישאר לנו בכיס לאחר הפירעון המלא של המשכנתא. במאמר זה נניח פירעון מלא של המשכנתא לאחר 20 שנה.

רכישת דירה

ההחזר החודשי הנדרש על מנת לפרוע את המשכנתא בסך של כ-1.2 מיליון שקל במשך 20 שנה, הוא 6,400-6,800 שקל (בהנחה שהמדד יעמוד על כ-2%). בסך הכל ישלם הרוכש לבנק למשכנתאות כ-1.8 מיליון שקל ומכאן שהעלות הכוללת לרכישת הדירה היא כ-2.2 מליון שקל (הון של 400 אלף שקל  בתוספת 1.8 מיליון שקל של תשלומי משכנתא). בהנחה שמחירי הדירות יעלו בשיעור של 2%  בממוצע בשנה, אחרי 20 שנה יוותר הקונה עם נכס שנקנה ב-1.6 מליון שקל ועכשיו שוויו עומד על כ–2.4  מיליון שקל.

שכירת דירה

בהנחה שמחיר השכירות עולה בשיעור עליית מדד המחירים לצרכן, ישלם השוכר במשך 20 השנים כ-1.4 מליון שקל, אך יישאר ללא נכס בבעלותו. במידה והשקיע את ההון העצמי הראשוני בסך 400 אלף שקל  בשוק ההון והצליח להשיג תשואה שנתית בשיעור של 3%-4% יצטברו לו בסוף  התקופה כ-900 אלף שקל.

כדי לקבל השוואה מדוייקת בין רכישת דירה לשכירת דירה, צריך להתייחס גם לתשלומים השוטפים. שוכר הדירה משלם כאמור 4-4.5 אלף שקל, ורוכש דירה משלם החזר משכנתא של  6.4-6.8 אלף שקל. ההפרש הוא בעצם "עודף" של השוכר ואת הסכום הזה הוא מעין משקיע וצובר על זה ריבית. תחת ההנחות שהזכרנו מדובר אחרי 20 שנה בסכום של כ-900 אלף שקל.

ומכאן שבידי שוכר הדירה יוותר  סכום של 1.8 מיליון שקל – סכום נמוך מערך הדירה (באפשרות הראשונה של רכישת דירה)

כמובן שהנתונים האלו הם בהינתן ההנחות הנזכרות לעיל, וחשוב להדגיש כי כל שינוי בריבית או במצב המשק יכול להביא לתוצאה שונה.

קנית דירה להשקעה ומגורים בשכירות

בשנים האחרונות בולטת המגמה של קונים שרוכשים דירה זולה יותר להשקעה, ובמקביל הם שוכרים דירה למגורים במקום שבו הם לא יכולים לרכוש (לרוב במרכז).

ישנן ערים בפריפריה המניבות תשואה שנתית גבוהה יותר מזו שצוינה למעלה. בערים כמו באר-שבע, חיפה, נשר שבהן שכונות הקרובות למוסדות אקדמאיים, ניתן להשכיר דירות המניבות תשואה שנתית של קרוב ל-4%.

אפשרות נוספת היא רכישה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן, בה ניתן להשיג דירה במחיר זול יחסית, מה שעשוי להביא לכך שהתשואה על הנכס תהיה גבוהה יותר. יחד עם זאת, קיים סיכון שהדירות יוצעו להשכרה ומחיר השכירות עלול לרדת ואז התשואה תרד גם כן.

יש לזכור שלצד היתרונות הכלכליים של אלטרנטיבה זו (מימון המשכנתא דרך שכר הדירה), היא טומנת בחובה לא מעט סיכונים. הרוכש עלול למצוא את עצמו עם דירה ריקה שלא מושכרת מספר חודשים שבהם יאלץ לשלם במקביל הן משכנתא והן שכירות. כמו כן, חלק מהדירות שנקנות להשקעה הן דירות ישנות אשר הזמן נותן בהן את אותותיו. הוצאות תחזוקה לא צפויות כגון צינור מים שהתפוצץ ויש לתקנו, שיפוץ שנדרש מדי כמה שנים וכו', עלולים לנגוס נגיסה משמעותית בתשואה.

לא רק כסף

יש לקחת בחשבון שיקולים נוספים כאשר באים לקבל את ההחלטה. במידה ואתם נוטים לשכירות, היו אמיתיים עם עצמכם ותחשבו היטב אם תצליחו באמת לחסוך את ההפרש שבין השכירות להחזר המשכנתא.

מעבר לכך, השקט הנפשי ותחושת היציבות גם הם חשובים ויכולים להשפיע רבות על המשך חייכם. דירה בבעלות מקנה תחושה של ביטחון ויציבות. אין בעלת בית שיכולה ברגע של גחמה לדרוש מכם לחפש דירה אחרת למגורים ואינכם תלויים באבא שלה שיבוא ויתקן את דוד השמש. מאידך, ההפרש בין גובה השכירות לגובה החזר המשכנתא איננו מבוטל ואליו מצטרף משתנה נוסף דוגמת תחזוקת הדירה, שכן תחזוקת דירה בשכירות זולה משמעותית מתחזוקת דירה בבעלותכם. עליכם לשקול היטב האם אתם מסוגלים לעמוד בהחזר גבוה כל כך. לפעמים הפרש כזה יכול לגלם הבדל גדול ברמת החיים.

אם כן, מצאנו, שכלכלית לפחות, רכישת  דירה היא האלטרנטיבה הכלכלית העדיפה (לא בהפרש גדול), אך יש להדגיש, המסקנה הזו נשענת על הנחות שלא בטוח שיעמדו במבחן המציאות ומתעלמת מכל אותם שיקולים חיצוניים אשר גם אותם יש להביא בחשבון בעת בחירת האלטרנטיבה.

לסיכום

קיימות ארבע אפשרויות מגורים – רכישת דירה, השכרת דירה, רכישת דירה (זולה יחסית) להשכרה ושכירת דירה (יקרה יחסית) למגורים

הבחירה בין האפשרויות היא לא רק כלכלית. יש פקטורים נוספים שמשפיעים, לרבות הביטחון שמקנה דירה בבעלות, והשקט הנפשי שהיעד "דירה משלנו" הושג.

מבחינה כלכלית, ארבעת הגישות קרובות, עם יתרון מסויים לרכישת דירה, אבל כל שינוי בהנחות שהערכנו – שינוי במחירי הדירות, שינוי בתשואה על הדירות, בריבית ועוד יכולים לשנות את התמונה