Generic placeholder image

מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא

משכנתא היא עסקה גדולה ומורכבת, שמשפיעה לטווח ארוך. למה באמת כדאי לשים לב כשלוקחים משכנתא?

 מהי משכנתא?  

משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, שמאפשרת להגשים את החלום לבית משלך. בעזרת המשכנתא אפשר לרכוש דירה באופן מיידי, ולהחזיר את ההלוואה במשך תקופה ארוכה. המשכנתא ניתנת כנגד שעבוד נכס מקרקעין, בדרך כלל הדירה שנרכשה, שיבוטל כאשר ההלוואה נפרעת במלואה.
משכנתא הינה עסקה כלכלית גדולה ומורכבת, שמשפיעה על ההתנהלות הכלכלית של המשפחה לטוח ארוך. חשוב לקחת בחשבון מה באמת יהיה חשוב למשפחה ולכם לא רק בעת לקיחת ההלוואה, אלא במהלך התקופה הארוכה שהיא תלווה אתכם בהמשך.

למה באמת יש לשים לב כשלוקחים משכנתא?

  • סך תשלומים קטן ככל האפשר
  • יציבות בהחזרים לאורך זמן
  • גמישות עם אפשרויות לסילוק
  • תשלום חודשי נמוך יחסית
  • עלייה הדרגתית בהחזרים, בהתאם לעלייה הצפויה בהכנסות
  • אפשרות לדחות או להקפיא תשלומים ב"תקופה לחוצה" 
  • ככל שמשך ההלוואה קצר יותר, סך תשלומי המשכנתא נמוכים יותר. יחד עם זאת, כדאי לקבוע את גובה ההחזר החודשי באופן שלא יפגע באיכות החיים. צריך לאזן בין כדאיות כלכלית לבין הצרכים וההוצאות השוטפות של המשפחה לאורך זמן.   
  • הצעה הטרקטיבית לביטוח משכנתא
  • אפשרות לבצע מיחזור משכנתא

כמה כדאי להחזיר?

ישנן שתי בדיקות שכדאי לעשות לפני שמחליטים לגבי גובה ההלוואה הרצויה:
יחס החזר - סכום ההחזר החודשי מתוך סך ההכנסה הפנויה (הנטו) של המשפחה. ככל שהיחס קטן יותר כך תהיה לכם יותר גמישות. כלל אצבע: לא לקבוע סכום העולה על 25-30% מסך ההכנסה הפנויה.
הכנסה פנויה לנפש – ההכנסה נטו (בניכוי ההחזר על המשכנתא והתחייבויות נוספות אם יש) מחולקת במספר הנפשות הבית. זכרו שבנוסף ל משכנתא יש לנו עוד הוצאות כגון גנים, בתי ספר, חוגים, ארנונה, חשבונות שוטפים ועוד.
 

האם גובה הריבית הוא הדבר הכי משמעותי? 

ריבית היא רק פרמטר אחד מני רבים ובוודאי שלא החשוב בהם. כדי להחליט מה הכי מתאים בשבילכם, ישנם מספר פרמטרים בהם כדאי להשוות את ההצעות שקיבלתם:
  • סך התשלום הכולל – כמה סה"כ שילמתם בתום התקופה בהנחה שלא פרעתם מוקדם את ההלוואה. קחו בחשבון שינויים עתידיים: שינויי ריבית, הצמדות למדד, שינויי שער חליפין במסלולי מט"ח וכדו'.
  • הצמדה – בחלק מההלוואות משתנים יתרת קרן ההלוואה לסילוק וגובה התשלום החודשי בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן או בהתאם לשערי החליפין (בהלוואות מט"ח).
  • יתרה לסילוק מוקדם – רבים מנוטלי המשכנתאות פורעים את ההלוואה לפני מועד סיומה. פירעון מוקדם יכול לנבוע ממגוון סיבות ובהן קרנות השתלמות, חסכונות, מכירת נכס, מיחזור משכנתא ועוד. לאור כך, יש לקחת בחשבון את הגורמים המשפיעים על יתרת ההלוואה בעת הסילוק המוקדם, את גובה עמלת הפירעון המוקדם ומועדים בהם ניתן לפרוע את ההלוואה ללא עמלה.
  • קצב ירידת קרן ההלוואה – ההחזר החודשי מורכב מתשלום על חשבון הקרן ומתשלום על חשבון הריבית. ישנם מסלולים בהם אתם מסלקים מהר יותר את הקרן מה שיגרום לכם לשלם הרבה פחות ע"ח הריבית בסוף תקופת ההלוואה. דוגמה לכך הם מסלולים עם  לוח סילוקין בקרן שווה.

פיזור סיכונים

  •  אל תשימו את כל הביצים בסל אחד – כדאי לבנות תמהיל מסלולים שונים.
  •  ישנם מסלולים שיכולים לגדר, לאזן ולהפחית את הסיכון לשינויים קיצוניים בהחזר החודשי. כמובן שההחלטה שלכם על פיזור הסיכונים המבוקש צריכה לקחת בחשבון את תקופת ההלוואה שאתם מעוניינים בה והתכנון לבצע פירעון מוקדם, כפי שהוסבר קודם לכן.
  •  למשל, כאשר בנק ישראל יעלה את הריבית במשק בכדי להתמודד עם אינפלציה גבוהה (המסלולים הצמודים והפריים בהלוואה שלכם יעלו) ייתכן כי שער הדולר, בטווח הקצר, ירד דווקא. לכן אחוז קטן במשכנתא במסלול צמוד דולר יכול לעזור לכם לשמור על החזר חודשי מאוזן עם חשיפה נמוכה יותר לשינויים עתידיים במשק. 

 

הערות משפטיות

  • אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל
  • מתן כל סוגי אשראי וכרטיסי האשראי, סוג הלוואה וביטחונות בכפוף לשיקול דעת הבנק
  • הבנק רשאי לשנות את התנאים בכל עת ללא הודעה מוקדמת
  • האמור לעיל הינו בבחינת מידע בלבד ואינו מהווה כלל וכלל הצעה למתן אשראי
  • התנאים המחייבים את הצדדים הם התנאים הכלולים במסמכי ההלוואה וכל מסמך אחר שייחתמו על ידי הבנק והלקוח