כלים לשירותך

אזור אישי
GPS טפחות מאפשר התכתבות עם בנקאי ומעקב אחרי בקשת ההלוואה

מה באמת חשוב במשכנתא?

משכנתא היא ככל הנראה העסקה הכלכלית הגדולה והמשמעותית שנבצע במהלך חיינו. חשוב, לכן, שנקדיש זמן ומחשבה בתכנון תמהיל המשכנתא כך שיתאים לצרכי המשפחה בהווה ובעתיד.
 
כשנשאלת השאלה מהו הדבר החשוב ביותר עבורך במשכנתא, התשובה הראשונה שעולה היא - ריבית נמוכה. אך האם גובה הריבית הוא באמת הדבר הכי משמעותי  בעסקת המשכנתא? לא בהכרח, שכן ריבית היא רק פרמטר אחד מני רבים  ובוודאי שלא החשוב בהם. חשוב לקחת בחשבון מה באמת יהיה חשוב למשפחה ולכם לא רק בעת לקיחת ההלוואה, אלא במהלך התקופה הארוכה שהיא תלווה אתכם בהמשך.
 
אם כך, למה באמת יש לשים לב כשלוקחים משכנתא?
 
  • שסך כל התשלומים יהיה קטן ככל האפשר
  • יציבות בהחזרים לאורך זמן
  • גמישות עם אפשרויות לסילוק
  • תשלום חודשי נמוך יחסית
  • שתהיה עלייה הדרגתית בהחזרים, בהתאם לעלייה הצפויה בהכנסות
  • שתהיה אפשרות לדחות תשלומים ב"תקופה לחוצה"
 

כדאיות כלכלית או יכולת החזר?

 אם נתבונן בתשובות השכיחות לשאלה 'מה חשוב במשכנתא' נבחין כי לצד כדאיות כלכלית (אפשרויות סילוק, סך תשלומים נמוך), ישנה הבנה בסיסית כי עם המשכנתא נצטרך "לחיות", והיא אינה עסקה כלכלית גרידא.
 
צריך לאזן בין כדאיות כלכלית לבין הצרכים וההוצאות השוטפות של המשפחה לאורך זמן. אמנם ככל שנקצר את משך ההלוואה כך נחסוך בסך לתשלום, בהפרשי ההצמדה ובתשלומי הריבית. יחד עם זאת, גובה ההחזר החודשי (שעולה בשל קיצור התקופה) משפיע על איכות החיים.
  
מובן שאף אחד לא רוצה לשלם לבנק את תשלומי המשכנתא במשך 30 שנה, אולם חשוב לזכור את השינויים החלים בשלבי החיים השונים. התקופה של גידול ילדים בחיי משפחות צעירות כרוכה בהוצאות כבדות (מעונות, בתי ספר, חוגים ועוד). בעתיד, במקביל לכך שהילדים גדלים לרוב גם ההכנסות עולות, ויחד עם כספים שישתחררו ניתן לסלק או למחזר את המשכנתא. 
אם אתם תוהים לגבי גובה ההחזרים החודשיים המתאים לכם, אתם יכולים להשוות את תשלום המשכנתא לשכר הדירה הנוכחי שלכם. האם הוא נוח ? גבוה מדי? מאפשר לכם חסכון נוסף חודשי? כך תוכלו לקבל החלטה מושכלת ומבוססת לגבי פריסת התשלומים וגובה ההחזר הרצויים.
 
ישנן שתי בדיקות שכדאי לעשות לפני שמחליטים לגבי גובה ההלוואה הרצויה:
  • יחס החזר – חשבו את סכום ההחזר החודשי מתוך סך ההכנסה הפנויה (הנטו) של המשפחה. ככל שהיחס קטן יותר כך תהיה לכם יותר גמישות. כלל אצבע: לא לעבור יותר מ-25-30% מסך ההכנסה הפנויה.
  • הכנסה פנויה לנפש – חלקו את ההכנסה נטו (בניכוי ההחזר על המשכנתא והתחייבויות נוספות אם יש) במספר הנפשות הבית. זכרו שבנוסף למשכנתא יש לנו עוד הוצאות כגון גנים, בתי ספר, חוגים, ארנונה, חשבונות שוטפים ועוד.
 

מה זה זול?

כל אחד רוצה לקבל את ההלוואה הזולה ביותר, אך השאלה היא מה מוגדר כ"זול". האם זאת הריבית הנקובה בהצעה או דווקא ההתבוננות על ההחזר החודשי, או סך התשלומים שישולמו במשכנתא כולה. ואולי "זול" הוא דווקא הפגיעה הנמוכה ביותר ברמת החיים שלנו כיום.
 
כדי להחליט מה הכי זול ומתאים בשבילכם, ישנם מספר פרמטרים בהם כדאי להשוות את ההצעות שקיבלתם:
  • סך התשלום הכולל – כמה סה"כ שילמתם בתום התקופה בהנחה שלא פרעתם מוקדם את ההלוואה. קחו בחשבון שינויים עתידיים: שינויי ריבית, הצמדות למדד, שינויי שער חליפין במסלולי מט"ח וכדו'.
  • הצמדה – בחלק מההלוואות, יתרת קרן ההלוואה לסילוק וגובה התשלום החודשי, משתנים לאורך חיי ההלוואה בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן או בהתאם לשערי החליפין (בהלוואות מט"ח).
  • יתרה לסילוק מוקדם – רבים מנוטלי המשכנתאות פורעים את ההלוואה לפני מועד סיומה. פירעון מוקדם יכול לנבוע ממגוון סיבות ובהן קרנות השתלמות, חסכונות, מכירת נכס, מיחזור משכנתא ועוד. לאור כך, יש לקחת בחשבון את הגורמים המשפיעים על יתרת ההלוואה בעת הסילוק המוקדם, את גובה עמלת הפירעון המוקדם ​ומועדים בהם ניתן לפרוע את ההלוואה ללא עמלה.
  • קצב ירידת קרן ההלוואה – ההחזר החודשי מורכב מתשלום על חשבון הקרן ומתשלום על חשבון הריבית. ישנם מסלולים בהם אתם מסלקים מהר יותר את הקרן מה שיגרום לכם לשלם הרבה פחות ע"ח הריבית בסוף תקופת ההלוואה. דוגמה לכך הם מסלולים עם  לוח סילוקין בקרן שווה.
 

פיזור סיכונים

 אל תשימו את כל הביצים בסל אחד - כשאתם בונים את תמהיל ההלוואה תנסו לפזר סיכונים ע"י חלוקת התמהיל למסלולים שונים.
 
ישנם מסלולים שיכולים לגדר, לאזן ולהפחית את הסיכון לשינויים קיצוניים בהחזר החודשי. כמובן שההחלטה שלכם על פיזור הסיכונים המבוקש צריכה לקחת בחשבון את תקופת ההלוואה שאתם מעוניינים בה והתכנון לבצע פירעון מוקדם, כפי שהוסבר קודם לכן.
 
למשל, כאשר בנק ישראל יעלה את הריבית במשק בכדי להתמודד עם אינפלציה גבוהה (המסלולים הצמודים והפריים בהלוואה שלכם יעלו) ייתכן כי שער הדולר, בטווח הקצר, ירד דווקא. לכן אחוז קטן במשכנתא במסלול צמוד דולר יכול לעזור לכם לשמור על החזר חודשי מאוזן עם חשיפה נמוכה יותר לשינויים עתידיים במשק.
 

טיפים לסיכום

  • משכנתא הינה עסקה כלכלית גדולה ומורכבת אשר יכולה להשפיע על ההתנהלות הכלכלית של המשפחה.
  • ככל שתשקיעו בתכנון ובהתאמה של תמהיל ההלוואה לצרכי המשפחה כך תצטרכו פחות "להתעסק" איתה בעתיד.
  • קחו בחשבון שינויים עתידיים ואפשרויות סילוק.
  • פזרו סיכונים, קחו מספר מסלולים שונים בהלוואה.
  • תשאלו את עצמכם: "מה חשוב לי במשכנתא".
  • תהיו מעורבים. תבקשו אינפורמציה והסברים על המסלולים השונים ועל לוחות הסילוקין שמרכיבים את המשכנתא שלכם. תשאלו ותבינו את היתרונות והסיכונים בכל מסלול.

     ​​​​